Naturalmente gli agenti immobiliari, i venditori di case o i proprietari vogliono specificare la superficie abitabile di un appartamento o di una casa il più alto possibile, poiché ciò fa aumentare il prezzo. Ma è lecito includere anche le scale nel calcolo? Leggi qui se la tromba delle scale conta come spazio abitativo.
Scala in un condominio
In generale il vano scala esterno ad un appartamento in un condominio non viene conteggiato come vano abitativo perché serve principalmente come zona di passaggio e non ha funzione residenziale. È un'area comune utilizzata da tutti i residenti di un edificio. Usano le scale per accedere ai rispettivi appartamenti.
Nota:
Per zona giorno si intende solitamente l'area all'interno delle mura di un appartamento. Il vano scala all'interno di un condominio, invece, è una delle cosiddette zone di circolazione.
Scale all'interno di un appartamento/casa unifamiliare
Tuttavia il calcolo delle scale come parte dello spazio abitativo di un appartamento o di una casa unifamiliare è un po' più complicato. Dipende anche dalla base giuridica su cui è stato calcolato. Inoltre, la dimensione delle scale o del vano scala determina se effettivamente contano come parte dello spazio abitativo.
Ordinanza sullo spazio abitativo (WoFlV)
Lo spazio abitativo comprende normalmente tutte le stanze dell'appartamento che possono essere utilizzate per scopi abitativi. Questi includono la camera da letto e il soggiorno, lo studio, nonché il bagno e la cucina. Solitamente sono considerati spazi utilizzabili i locali situati all'esterno dell'appartamento, ad esempio in soffitta, nel seminterrato, ecc. Tuttavia non sono rilevanti per il calcolo della superficie abitabile. Secondo le norme sugli spazi abitativi, queste norme si applicano alle scale:
- Le scale con più di tre gradini non contano come spazio abitativo
- deve invece essere detratto dall'area totale
- Le scale con meno di tre gradini contano come il 100% dello spazio abitativo
- Requisito: l' altezza della stanza è di almeno due metri
L'ordinanza sullo spazio abitativo è importante per i proprietari di case perché è rilevante per il calcolo dell'imposta sulla proprietà.
Suggerimento:
Balconi e terrazze contano invece sempre come parte della superficie abitativa, ma di solito non sono inclusi al 100% nel calcolo (25% secondo WoFIV, 50% secondo DIN 277).
Norma DIN 277
Anche secondo la norma DIN 277 le scale non fanno parte dello spazio abitativo. Questa norma definisce la suddivisione delle aree in diverse tipologie d'uso come
- Spazio abitativo
- Zona di traffico
- Area utilizzabile
- o locali accessori/locali attigui (es. stenditoio, lavanderia, ripostiglio, ecc.)
Per superficie abitabile si intende secondo la norma DIN 277 la somma delle superfici di tutte le stanze dell'appartamento effettivamente adibite all'abitazione. Le scale all'interno dell'appartamento, invece, sono considerate come circolazione o spazio utilizzabile, che viene registrato separatamente dallo spazio abitativo.
È importante notare che la norma DIN 277 viene solitamente utilizzata come base per il calcolo della superficie degli edifici. Tuttavia, in alcuni casi, le normative locali o i singoli accordi possono contenere disposizioni diverse. Se hai domande specifiche sul calcolo della superficie e sull'effettiva assegnazione delle scale allo spazio abitativo, ti consigliamo di contattare uno specialista come
- un architetto
- un esperto immobiliare (ad es. agente immobiliare)
- o un avvocato specializzato
girare.
Nota:
Quando fate offerte immobiliari prestate attenzione alle basi legali su cui è stata calcolata la superficie abitativa. Applicando la norma DIN 277 si può ottenere fino al 40% in più di metratura, il che ovviamente aumenta anche il prezzo di acquisto, l'affitto e i costi aggiuntivi.
Aggiunta del sottoscala alla zona giorno
Se eventuali aree sotto le scale dell'appartamento vengono conteggiate come spazio abitativo dipende dall' altezza della stanza sottostante:
- meno di un metro: non conta come spazio abitativo
- tra 1,01 metri e 1,99 metri: rappresenta il 50% della superficie abitabile
- almeno due metri: conta come il 100% della superficie abitabile
A seconda dell' altezza, queste superfici possono essere utilizzate in modo molto salvaspazio e utile, ad esempio come
- Angolo lavoro con scrivania e sedia
- (cabina armadio)
- Angolo portaoggetti (soprattutto se è installato un armadio)
- Spazio per riporre oggetti domestici ingombranti come aspirapolvere, stendini, panni ecc.
- come angolo accogliente per i bambini con cuscini, coperte, lucine, ecc.
Domande frequenti
Quali aree contano come vani scale?
Il vano scala di una casa unifamiliare o plurifamiliare comprende, di norma, le seguenti zone: gradini (chiamati anche rampe di scale), pianerottoli e pianerottoli (ovvero zone all'inizio o alla fine di una rampa di scale), i corridoi del vano scala (consentono l'accesso alle singole stanze o appartamenti) nonché i pozzi d'aria o di luce verticali. Salvo diverso accordo, tutte queste aree non possono essere aggiunte allo spazio abitativo.
Come si calcola la superficie abitabile di una casa ai fini dell'imposta sulla proprietà?
Per calcolare lo spazio abitativo ai fini dell'imposta sulla proprietà, è necessario seguire i requisiti dell'autorità fiscale locale o dell'ufficio delle imposte. Di norma è necessario determinare separatamente la superficie abitabile di ogni singola unità abitativa e poi sommarli per creare una superficie abitabile totale per l'intero edificio. In generale, il calcolo dello spazio abitativo si basa sulla determinazione dello spazio abitativo effettivo all'interno dell'edificio. Questo deve essere calcolato secondo l'Ordinanza sugli spazi abitativi (WoFlV).
