I costruttori sono spesso limitati nella realizzazione della casa dei loro sogni dalle norme edilizie per un lotto di terreno, il che a sua volta può essere a svantaggio dei venditori di terreni edificabili. Il rispetto delle distanze minime prescritte dalla legge rispetto alle proprietà vicine o il rispetto della superficie massima edificabile a seconda della superficie della proprietà sono solo due possibili esempi di problemi. In determinate condizioni, la soluzione può essere un carico edilizio di accorpamento per gli immobili confinanti.
Carico di costruzione dell'associazione – definizione
Come suggerisce il termine, è principalmente un tipo di unione di due o più proprietà. Per essere “uniti” questi devono essere immobili confinanti. Un onere edilizio di unificazione comporta il trattamento di due o più proprietà vicine come una proprietà nel diritto edilizio. Un onere edilizio comune richiede generalmente una motivazione di diritto edilizio.
Con l'onere edilizio dell'unificazione, ad esempio, vengono eliminati i confini delle proprietà tra le proprietà confinanti coinvolte. Il carico edilizio dell'associazione comprende sempre almeno un cosiddetto “immobile di servizio”. Questo o il proprietario dell'immobile ha l'obbligo di diritto pubblico nei confronti dell'autorità edilizia competente di eliminare il proprio confine di proprietà da un immobile vicino. Ciò significa che la proprietà confinante diventa la cosiddetta parte “dominante” e il confine confinante non deve essere preso in considerazione nelle questioni di diritto edilizio.
Rapporti di proprietà in caso di accorpamento del carico edilizio
L'assetto proprietario dei singoli immobili non è interessato da oneri costruttivi associativi. Ciò significa che ciascun proprietario partecipante conserva i propri diritti di proprietà sul proprio immobile nella misura in cui questo era/è registrato nel catasto prima della tassa di costruzione dell'associazione. L'onere edilizio associativo non viene iscritto nel registro fondiario. Non ci saranno cambiamenti nemmeno per quanto riguarda le tasse.
Utilizzo dei carichi edilizi associativi
Esempio 1
Il signor Meier possiede sul suo terreno una casa bifamiliare nella quale gli appartamenti sono situati uno accanto all' altro e ciascuno ha il proprio ingresso. Un lato è ora in vendita compresa la proprietà sul lato. Una divisione della proprietà lo rende teoricamente possibile. Ma poiché la casa non si trova al centro della proprietà, la sua porzione di proprietà sarebbe notevolmente più piccola.
La legge edilizia stabilisce che l'area edificata della sua metà della casa è troppo grande per le dimensioni della proprietà rimanente. In questo caso non sarebbe quindi possibile una divisione della proprietà. Tuttavia, se contestualmente alla divisione dell'immobile viene richiesto e approvato un onere edilizio di unificazione, l'immobile continua ad essere considerato tale ai fini della normativa edilizia anche dopo la divisione. In qualità di proprietario dell'immobile, l'acquirente della casa riceve regolarmente l'iscrizione nel registro fondiario.
Esempio 2
Il figlio della signora Schmidt può acquistare a buon mercato la proprietà accanto a quella di sua madre. Per poter realizzare il progetto della casa dei suoi sogni, avrebbe dovuto costruire vicino al confine della proprietà di sua madre. Ciò non ha obiezioni, ma l'autorità edilizia sì, perché come costruttore è obbligato per legge a mantenere la distanza minima dai confini delle proprietà adiacenti. Qui sua madre può ora imporre all'autorità edilizia l'obbligo di applicare un onere edilizio comune. In questo modo la madre dissolve il confine tra le due proprietà e il figlio non deve più tenerne conto quando costruisce.
Esempio 3
Due coppie di sposi amici hanno acquistato, uno dietro l' altro, due terreni su cui vorrebbero costruire. Non è possibile accedere dalla strada per lo sviluppo alla proprietà sul retro. Ciò significa che i cavi possono raggiungere la proprietà posteriore solo attraverso la proprietà anteriore. In questo caso la coppia potrebbe concordare una cosiddetta servitù, che prevede legalmente e permanentemente uno spostamento strutturale sul primo immobile. Per risparmiare sui costi, i nuovi proprietari decidono di combinare la costruzione. I due immobili diventano un unico immobile ai sensi del diritto edilizio. Di conseguenza, è necessario sviluppare solo la proprietà anteriore. Ora è possibile collegare la proprietà sul retro.
Applicazione
In generale non possono essere fornite informazioni vincolanti per la richiesta di un onere per la costituzione di un'associazione, poiché i singoli Stati federali possono avere requisiti diversi. Di conseguenza, le seguenti informazioni in alcuni punti servono solo come guida. Prima di presentare domanda è opportuno informarsi in modo preciso sull'autorità competente.
Responsabilità
Un carico edilizio comune può essere richiesto tramite l'autorità edilizia competente o l'autorità edilizia del comune.
Richiedente
Qualsiasi proprietario immobiliare coinvolto può presentare la domanda. Chi presenta la domanda sarà solitamente anche destinatario della fattura per le tariffe sostenute.
In ogni caso, il proprietario dell'immobile il cui immobile risulta “impegnato” deve indicare la disponibilità alla costruzione con la propria firma su un modulo separato. In gergo tecnico si parla di “impresa edile”. In alcune città/paesi, dopo che il cliente ha presentato la domanda, l'imprenditore edile è invitato ad un appuntamento personale per apporre la firma e poterla autenticare direttamente. Se l'impresa edile abita più lontano, la firma può essere apposta presso un ente edile vicino all'abitazione e ivi autenticata. In alternativa la firma può essere autenticata anche da un notaio.
Documenti/documenti da presentare
- Modulo di domanda compilato e firmato
- Dichiarazione del carico di costruzione dell'impresa edile con certificazione della firma
- Estratto catastale attuale di tutti gli immobili interessati (non deve essere più vecchio di tre mesi)
- Estratti catastali di tutti gli immobili interessati
- Planimetria in cinque copie con marcatura e dimensioni dell'area di proprietà da gravare
- A seconda dell'autorità edilizia può essere richiesto un modulo separato per l'assunzione dei costi per le tariffe risultanti
- Se si tratta di beni commerciali o di associazioni, è necessario presentare gli estratti del registro delle imprese o delle associazioni
Processo di modifica
Se sono disponibili tutti i documenti e le firme necessarie, l'autorità di vigilanza edilizia avvierà la cosiddetta procedura di concessione edilizia. Il tempo di elaborazione può variare notevolmente a seconda del carico di lavoro e dei singoli casi. In media, è previsto un tempo di elaborazione compreso tra quattro e sei settimane.
Se la domanda viene accolta, verrà effettuata l'iscrizione nel registro degli oneri edilizi e l'onere edilizio dell'associazione diventerà giuridicamente vincolante.
Costi
A seconda del comune, dello sforzo amministrativo, del valore economico o di altri vantaggi edilizi, i costi vengono solitamente assemblati individualmente. Variano tra i 60 euro ed i 500 euro. Il rimborso della tassa è dovuto anche nel caso in cui l'imprenditore edile cambi idea dopo che la domanda è già stata presentata e non sottoscriva la dichiarazione di gravame edilizio. È possibile richiedere informazioni scritte sulle iscrizioni nel registro degli oneri edilizi. Anche in questo caso è dovuta una commissione compresa tra 15 e 50 euro.
Suggerimento:
L'esito della procedura di concessione edilizia sarà comunicato per iscritto al richiedente e almeno l'iscrizione nel registro degli oneri edilizi sarà comunicata per iscritto all'autorità edilizia. Ciò è già vincolante e l'onere edilizio dell'associazione è giuridicamente vincolante, per cui non è necessaria un'ulteriore prova dal registro degli oneri edilizi.
Oneri costitutivi dell'associazione in caso di successione o vendita
Se avviene un cambio di proprietà dell'immobile tramite vendita o successione per il quale è stato contratto l'obbligo dell'associazione immobiliare, questo rimarrà in alterato e continuerà ad esistere. Questo per proteggere il proprietario della proprietà “dominante”. Ciò ha lo scopo di evitare che, nel peggiore dei casi, il vicino debba demolire la sua casa o parti di essa se l'obbligo dovesse scadere se fosse stata costruita oltre il (vecchio) confine di proprietà.
Eliminazione di un onere costitutivo di un'associazione
Se un onere edilizio associativo è registrato su uno o più immobili, può essere cancellato a determinate condizioni. Devono essere soddisfatti i seguenti requisiti:
- La costruzione originariamente prevista non avrà luogo (il motivo è stato eliminato)
- Non esiste alcun interesse pubblico a mantenere l'onere della costruzione dell'associazione
- È necessario il consenso dell'autorità edilizia competente
Influenza sul valore dell'immobile
Poiché almeno due immobili sono coinvolti in un carico edificabile comune, ciò significa solitamente che c'è uno svantaggio per una parte e un vantaggio per l' altra. La proprietà “dominante” ha il vantaggio, poiché beneficia della separazione del confine della proprietà dalla proprietà vicina. Il risultato può essere un aumento del valore dell'immobile.
L'immobile per il quale è iscritto un onere edificatorio perde il diritto ad una netta delimitazione rispetto alla proprietà confinante. Ciò può potenzialmente ridurre il valore di una proprietà.
A seconda del caso e dello sviluppo, non sempre si verifica una riduzione del valore. Va tenuto presente che un carico edilizio unificato offre una maggiore flessibilità nello sviluppo, cosa che non sarebbe possibile senza questo accordo sul diritto edilizio. Se e in quale misura sia prevedibile una diminuzione o un aumento di valore dell'immobile, è possibile stabilirlo con l'ausilio di un esperto e di una relativa perizia.
