I motivi per voler dividere un immobile possono essere diversi: sia per la progettazione di una casa bifamiliare, per la lottizzazione, per mettere a disposizione un terreno edificabile per i figli adulti o perché la proprietà è semplicemente troppo grande e richiede troppo manutenzione. È possibile effettuare una divisione con o senza misurazione. La guida mostra tutto ciò di cui bisogna tener conto quando si divide una proprietà.
Approvazione
In quasi tutti gli stati federali non è richiesta l'approvazione municipale per dividere la proprietà. Fanno eccezione la Bassa Sassonia e la Renania Settentrionale-Vestfalia se si tratta di una proprietà edificata o di una relativa licenza di costruzione. Con o senza il permesso di divisione richiesto, devono essere sempre rispettate le norme edilizie prescritte. Ciò vale ad esempio per il rispetto delle distanze minime e dei piani di sviluppo. Informazioni dettagliate sono fornite dall'autorità edilizia e/o immobiliare del comune competente in cui si trova l'immobile.
Tipi di divisione
Esistono due tipi di divisione:
Divisione ideale
Una divisione ideale avviene senza misurare la proprietà. Ciò non significa che non venga effettuata una misurazione. Funziona semplicemente senza determinazione del confine e definizione/demarcazione del confine. La regolamentazione della divisione senza misurazione viene effettuata da un notaio. Nel registro immobiliare viene annotata la lottizzazione ideale. Questo tipo di frazionamento viene effettuato principalmente per risparmiare e quando le parti non desiderano qualche metro quadrato in più o in meno.
Requisiti ideali della divisione
Per poter dividere senza misurare è obbligatorio il possesso di almeno uno dei seguenti requisiti:
- Il confine viene disegnato “pietra su pietra”, ad esempio in una casa bifamiliare
- Parti patrimoniali paritarie, come può verificarsi, ad esempio, in caso di scioglimento di una comunità ereditaria
- In passato è stata effettuata una misurazione divisionale ed è depositata presso l'ufficio del catasto senza che avvenga un cambio di proprietà dell'immobile
Divisione reale
In caso di divisione reale, la misurazione deve essere effettuata da un perito riconosciuto e nominato pubblicamente. Questo viene fornito su richiesta dall'autorità di rilevamento competente o può essere commissionato in modo indipendente. I confini della proprietà sono delimitati per tutte le sottozone. Su richiesta è possibile impostare i segnali di delimitazione. I risultati delle misurazioni e i punti di confine vengono presentati all'ufficio del catasto come prova e ivi archiviati. Per tutte le parti misurate vengono creati nuovi fogli catastali con i rispettivi (nuovi) proprietari dell'immobile. La vecchia iscrizione catastale della proprietà indivisa viene “sovrascritta” con i nuovi dati di rilievo e perimetrali.
Costi
Il prezzo per una divisione parcellare senza o con perizia dipende dalla grandezza dell'immobile da dividere e dal valore del terreno. Se l'immobile da frazionare è di 850 metri quadrati e il valore catastale standard è di 23 euro al metro quadrato, il costo di una misurazione divisionale è mediamente superiore di 900 euro rispetto al cosiddetto sondaggio senza misurazione divisione. L'imposta sulla vendita e le tasse catastali diventano corrispondentemente più costose a causa del calcolo dei costi più elevato. In questo esempio, un calcolo dei costi di poco più di 2.700 euro viene confrontato con poco più di 1.300 euro senza misurazione della divisione. I prezzi possono variare a seconda del comune.
Il proprietario dell'immobile è solitamente responsabile della copertura dei costi di divisione. Sono possibili accordi privati sulla condivisione dei costi o sull'assunzione dei costi complessivi con il (nuovo) proprietario dell'immobile da dividere.
Richiesta se è richiesta l'approvazione
Se una proprietà soggetta a obbligo di autorizzazione deve essere divisa, è necessaria una richiesta scritta e informale all'autorità cittadina competente. La domanda deve essere presentata dal proprietario dell'immobile o dall'acquirente. Di norma anche i geometri pubblici e i notai possono presentare la domanda per conto del proprietario o dell’acquirente dell’immobile. È necessaria una procura giuridicamente vincolante affinché terzi possano presentare una domanda.
Contenuto della domanda
L'articolo 13 dell'ordinanza sui modelli edilizi regola il contenuto della domanda e i documenti richiesti. Questi includono
- Nome e indirizzo del richiedente o del proprietario dell'immobile da dividere
- Via e numero civico dell'immobile
- Nome della struttura
- Foglio catasto
- Catasto immobiliare con distretto, numero di terreno e particella
- Mappa della proprietà in triplice copia con confini attuali delle proprietà, proprietà da dividere e confini futuri
- Informazioni sugli sviluppi esistenti, valore di mercato dell'immobile da dividere e scopo della divisione
Suggerimento:
Assicurati che tutte le informazioni siano corrette e complete e che tutti i documenti/documenti richiesti siano inviati. In media il tempo di lavorazione è di tre settimane. Se sono stati inviati dati/documenti errati o incompleti, i tempi di elaborazione verranno prolungati di conseguenza.
Permesso di divisione rifiutato
Se l'autorità edilizia respinge una divisione della proprietà, il passo successivo è andare in tribunale se il rifiuto non può essere accettato.
Divisione immobiliare approvata
Se una particella è stata approvata dall'autorità edilizia, è necessario eseguire la misurazione. Prima che i risultati delle misurazioni vengano presentati all'ufficio del catasto insieme al permesso di divisione, è consigliabile prendere ulteriori accordi in anticipo.
servitù
Non dimenticare i diritti dei singoli proprietari, che devono essere concessi ai sensi dell'articolo 1018 del Codice Civile, come il diritto di passaggio o di passaggio. Allo stesso tempo può essere determinata una rinuncia ai diritti. Si tratta di gravare la proprietà del vicino. Ciò regola, ad esempio, l'uso (comune), come la posa di condutture idriche o lo stoccaggio di oggetti sulla proprietà vicina.
Suggerimento:
Tutti gli accordi come la servitù e la rinuncia ai diritti devono generalmente essere registrati per iscritto e dovrebbero essere parte di ogni accordo di divisione/acquisto. In questo modo si possono evitare controversie successive.
Diritto di passaggio e passaggio
Una servitù essenziale sono i diritti di passaggio e di passaggio. Soprattutto se una proprietà divisa si trova in seconda fila e non ha accesso diretto a piedi o con un veicolo. Quando si divide una proprietà, è opportuno regolamentare quale percorso/accesso concedere. È opportuno indennizzare l'utilizzo e/o partecipare ai costi di manutenzione dei sentieri/vie d'accesso.
Costi per diritti di passaggio e passaggio
L'importo dei costi per i diritti di passaggio e di passaggio dovrebbe essere determinato in base all'intensità dell'uso. Qui è possibile includere nel calcolo l'uso privato o commerciale. Se le parti non sono d'accordo, i costi possono essere determinati da un esperto.
Iscrizione nel registro fondiario
Se viene concesso un diritto di precedenza e/o di passaggio su un immobile confinante, questo deve essere annotato sul foglio catastale dell'immobile gravante. Il presupposto per l'iscrizione nel registro immobiliare è il consenso del proprietario. Se al momento della creazione di nuovi fogli catastali l'ufficio del catasto dispone di diritti di passaggio e di passaggio, l'onere amministrativo è inferiore e i costi sono generalmente inferiori rispetto alle registrazioni successive.
Suggerimento:
La superficie destinata ai vialetti e ai passaggi non deve essere troppo generosa, poiché ciò può comportare una diminuzione del valore se l'immobile viene venduto con servitù registrata. Il cambio di proprietà non comporta la cessazione del diritto di passaggio o di passaggio.
Chiedi aiuto
Autorità tedesca, norme legali, regolamenti separati e/o eccezionali e innumerevoli paragrafi non facilitano l'orientamento dei normali cittadini. Potrebbe bastare un errore involontario perché il progetto non venga approvato o sorgano difficoltà legali con i nuovi proprietari dell'immobile. Si consiglia di avvalersi dell'aiuto di un geometra o di un avvocato/notaio specializzato in diritto immobiliare ed edilizio. In molti casi, un supporto competente può far risparmiare denaro, tempo e nervi.
