Se vuoi costruire una proprietà in questo paese, ti imbatterai inevitabilmente nel numero di superficie (GRZ). Questo è un valore per determinare l'area edificabile consentita dell'immobile. Ti spiegheremo come calcolare correttamente il numero di superficie.
Spiegazione del numero dell'area del pavimento
Secondo l'articolo 19 dell'ordinanza sull'uso dell'edificio (BauNVO), il numero della superficie (GRZ) è un valore decimale che indicaquale percentuale della superficie della proprietà è consentita costruire suIl limite massimoè solitamente 0,8 (eccezione: aree centrali), che corrisponde a un valore dell'80%. Il valore massimo della GRZ I è determinato dai singoli comuni nel rispettivo piano di sviluppo del quartiere o dell'area. La GRZ serve a mantenere uno spazio naturale sufficiente all'interno della proprietà. Inoltre, si assicura che l'edificio si adatti all'immagine della comunità, evitando che la proprietà venga edificata in modo eccessivo.
GRZ I e II
Il GRZ è diviso in due categorie, che insieme danno un valore massimo di 0,8 in Germania:
- GRZ I (strutture principali)
- GRZ II (strutture ausiliarie)
Le rispettive categorie descrivono gli elementi e le strutture che le appartengono. Le strutture principali comprendono l'abitazione principale comprese le mura, i terrazzi, i balconi e le uscite del seminterrato. Tutti gli altri sistemi appartengono a GRZ II, come ad esempio:
- Garage (garage sotterranei, garage esterni)
- Piazzole
- Casette da giardino
- Impianti solari o fotovoltaici
- Piscine
- Parchi giochi
- pozzi sotterranei
- Fosse
- Serbatoi (ad es. serbatoi di petrolio o gas)
Quando pianifichi, presta molta attenzione a quanti sistemi ausiliari desideri integrare. Portano al superamento dell'area edificabile. Ciò è consentito solo al 50% finché il GRZ non raggiunge il valore massimo di 0,8. Allo stesso tempo, gli impianti accessori non devono essere direttamente collegati all'edificio principale. Durante la pianificazione, scopri se è possibile un eccesso. In caso contrario, è possibile organizzare uno smantellamento (solitamente costoso!)Ad esempio, se il GRZ I dell'immobile è 0,6, il GRZ II sarà solo 0,2, altrimenti verrà superato il valore massimo.
Nota:
I percorsi non asf altati all'interno della proprietà e le sporgenze del tetto non sono coperti dal GRZ. Possono essere implementati indipendentemente dalla GRZ.
Determina la superficie del pavimento
Il numero di superficie specificato nel piano di sviluppo viene utilizzato per calcolare la superficie a tua disposizione. La superficie consentita non dipende solo dal GRZ, ma anche dalle dimensioni dell'immobile, come si può vedere dalla seguente formula:
Superficie territoriale in m² x GRZ=area edificabile
Aiuta nella determinazione perché devi solo inserire i singoli valori nella formula e calcolarli. Utilizza un calcolo di esempio per familiarizzare con il calcolo. Per questo ipotizziamo una dimensione dell'immobile di 500 mq. In media la dimensione dell'immobile in Germania è compresa tra 400 e 600 metri quadrati. Il GRZ è 0,25, come spesso accade nei piccoli insediamenti, nelle case per il fine settimana o nelle zone residenziali. Nelle aree urbane o industriali il valore è solitamente notevolmente più alto. Per calcolare l'area edificabile inseriamo i valori nella formula come segue:
500 m² x 0,25=125 m²
La superficie edificabile dell'intero immobile è quindi di 125 mq. Questi sono disponibili per lo sviluppo.
Calcola il numero della superficie del pavimento
Puoi anche determinare tu stesso il GRZ in base alla superficie disponibile. Questo è importante se si desidera verificare se un edificio o un progetto esistente supera o meno il GRZ specificato nel piano di sviluppo. In particolare, le strutture della categoria GRZ II che vengono successivamente collegate all'edificio principale possono causare problemi in caso di superamento del GRZ. Puoi calcolare il numero della superficie del pavimento come segue:
superficie edificabile in m² / superficie fondiaria in m²=GRZ
Come per determinare la superficie del pavimento, inserisci i valori appropriati nella formula. Per chiarezza, utilizziamo le dimensioni del calcolo precedente:
125 m² / 500 m²=0,25
Come puoi vedere, l'area edificabile corrisponde alla GRZ. Se l'area edificabile cambia, ciò influenzerà ovviamente la GRZ. Un altro esempio presuppone un edificio principale finito con una metratura di 180 mq. Il calcolo di esempio mostra se questo corrisponde ancora al GRZ specificato:
180 m² / 500 m²=0,36
L'edificio principale in questo caso è troppo grande e ciò potrebbe causare problemi.
Nota:
Le scale esterne fanno sempre parte della superficie dell'edificio principale, di cui devi tenere conto quando determini il GRZ.
Domande frequenti
Chi deve presentare domanda per un eventuale superamento del GRZ?
Principalmente questo è il pianificatore di costruzione. Idealmente, il progettista dell'edificio è l'architetto, il progettista o l'ufficio edile responsabile. Ciò previene problemi con l'applicazione e vengono elencati solo gli elementi esatti per l'eventuale eccedenza.
Qual è la differenza tra GRZ e GFZ?
Mentre il GRZ si riferisce esclusivamente alla superficie edificabile, il numero di superficie (GFZ) specifica la superficie massima che i piani dell'edificio possono occupare. Ciò è specificato anche nel piano di sviluppo. Anche il fattore per il calcolo della superficie massima è indicato come valore decimale ed è solitamente compreso tra 0,5 e 1,0. Non è limitato dalla GRZ ed è idealmente suddiviso su più piani.
In che modo il GRZ influisce sul valore della proprietà?
Più spazio edificabile è disponibile, più redditizia è la proprietà. La ragione di ciò è lo spazio abitativo e utilizzabile disponibile. Puoi posizionare una casa più grande, elementi di lusso come una piscina e persino componenti per la tua produzione di energia. Lo spazio edificabile disponibile aumenta significativamente il valore della proprietà.
